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房地产市场的健康发展对经济稳增长有着重要意义，当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，同时地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该多措并举开展工作。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生较大影响，这部分人群总量有2亿多人，把需求释放出来，对房地产行业而言将是一个重要发展机遇—
刘洪玉 房地产研究所所长
朱中一 中国房地产业协会原副会长
柴 强 中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长
企稳回升态势明显
主持人:在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。应该如何看待当前房地产市场的形势，当前的房地产业发展对宏观经济又产生了怎样的影响？
朱中一：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。
土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发下降给地方政府稳增长带来了不小压力。对于库存量大、销售不善的企业，资金回笼面临困难，有些企业甚至面临被兼并重组的境遇。一些全国布点的企业，有些城市的情况略好一点，有些略差一点，综合起来压力不是太大。
房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。
柴强：分析和判断房地产市场形势，有许多指标，包括成交量、成交额、房价、地价、开发、购地数量、新开工面积、库存量、空置率等。其中重要的先行指标是成交量和成交额。
从2014年下半年开始，随着一系列稳定房地产市场的政策措施陆续出台，使房地产市场从2015年一季度以后逐渐回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均创历史新高，全国房地产市场整体企稳回升，稳中向好。这种回暖态势，以一线城市为先导，已开始传递到许多二线城市，下一步会传递到三四线城市。
房地产业的发展无疑对宏观经济影响很大。房地产业至少包括两方面：一是房地产开发，二是住房消费，这两方面对其他产业有很大的拉动作用，并关系到地方税收和政府收入。从房地产开发看，影响到钢材、水泥、建筑设备、建筑业、就业、地方政府土地出让收入等。从住房消费看，影响到装饰装修、家电、家具等。同时，房地产交易还影响到地方税收。
刘洪玉：当前我国房地产市场正处在从快速发展向稳定发展转变的调整过程中，也可以说是在从过去的近乎单边上涨的市场，向空间区域分化和各类型供给结构性涨跌互现的方向转变。其中主要的诱因，一是宏观经济进入新常态，二是绝大部分城市的房地产市场供求关系发生了根本性的变化，出现了较大规模的新建商品房库存和存量房屋空置。
房地产开发对经济的影响，包括创造就业机会、增加职工收入、贡献政府税收等直接效应，带动家具、建材、家电、建筑、家装、钢铁等相关产业发展的间接效应，还包括在直接和间接效应下获取收入或利润的人将其收入用于购买商品和服务的诱导效应。可以看出，如果房地产经济活动放缓，对宏观经济、地方政府、房地产及相关行业企业与职工，都会有负面影响。
支持改善性住房需求
主持人:“去库存”是2016年经济工作会议确定的未来五大任务之一，当前房地产市场究竟应该如何去库存？
朱中一：去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该从以下几个方面来开展工作。，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地。同时，推进已在城镇就业和的农业转移人口将农村的宅基地和其他住房流转起来，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
第二，要继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。近，央行出台了针对非限购城市首套商品房降低首付比例的政策，就是进一步利用金融手段支持自住改善性需求的表现。同时，政府要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。
第三，要推进房地产存量去化，管控好土地供应。土地政策应该不同城市分别对待，对于库存高企的城市应该以消化存量为主要方向，减少土地供应；对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品住房价格。
第四，推进供给侧改革，改进房地产调控。建立房地产市场库存和交易监测平台，更加注重地方政府调控责任，更加注重分类调控、分城施策，取消过时的限制性措施。还应在摸清底数的基础上，编制好住房发展规划，构建以需求为导向、以住房发展规划为总体指导的购租并举的住房供应模式。
第五，大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化专业化发展。
第六，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障房实现方式，推进公租房货币化。公租房原则上以盘活存量为主，通过市场筹集房源，政府给予补贴。
柴强：进一步加大力度鼓励支持改善性购房需求，如针对改善性需求人群，卖后又买的，应该按房价差额征收营业税、契税。要倡导买后用于出租的性购房需求，培育和发展住房租赁市场，扶持住房租赁企业发展，完善住房租赁税收政策，使住房有合理的率。
目前要卖房再买房，购房者必须把原来的住房贷款还清，再购买下一套住房，这在实践中导致购房者不得不依赖高息的“赎楼贷款”或“过桥资金”。这不仅增加了交易费用，还增加了交易时间和交易风险。应该贯彻去年经济工作会议提出的“要取消过时的限制性措施”这一要求，进一步清理过时的限制性措施，允许抵押贷款随着房屋的转让而转让，这样能减轻改善型购房者不少负担。
刘洪玉：解决房地产去库存问题，一是要尽快把过去房地产市场调控过程中逐渐加码的税收、金融、市场规制等过时的限制性措施取消，比如消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异等，降低交易成本、降低商品房综合成本、提高供给效率。
二是要完善配套设施建设，提高商品房供给的有效性。
三是要落实户籍制度改革方案，将住房保障和住房支持政策覆盖到全体常住人口。
四是加大就业机会创造的力度，毕竟人们买房子的目的只是休养生息，没有工作、没有收入来源，光有住房是没有意义的。
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房地产市场的健康发展对经济稳增长有着重要意义，当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，同时地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该多措并举开展工作。此外，农民工市民化也将对房地产市场产生较大影响，这部分人群总量有2亿多人，把需求释放出来，对房地产行业而言将是一个重要发展机遇—
刘洪玉 房地产研究所所长
朱中一 中国房地产业协会原副会长
柴 强 中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长
企稳回升态势明显
主持人:在经济发展新常态下，房地产市场的变化牵动人心。应该如何看待当前房地产市场的形势，当前的房地产业发展对宏观经济又产生了怎样的影响？
朱中一：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。
土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发下降给地方政府稳增长带来了不小压力。对于库存量大、销售不善的企业，资金回笼面临困难，有些企业甚至面临被兼并重组的境遇。一些全国布点的企业，有些城市的情况略好一点，有些略差一点，综合起来压力不是太大。
房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。
柴强：分析和判断房地产市场形势，有许多指标，包括成交量、成交额、房价、地价、开发、购地数量、新开工面积、库存量、空置率等。其中重要的先行指标是成交量和成交额。
从2014年下半年开始，随着一系列稳定房地产市场的政策措施陆续出台，使房地产市场从2015年一季度以后逐渐回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均创历史新高，全国房地产市场整体企稳回升，稳中向好。这种回暖态势，以一线城市为先导，已开始传递到许多二线城市，下一步会传递到三四线城市。
房地产业的发展无疑对宏观经济影响很大。房地产业至少包括两方面：一是房地产开发，二是住房消费，这两方面对其他产业有很大的拉动作用，并关系到地方税收和政府收入。从房地产开发看，影响到钢材、水泥、建筑设备、建筑业、就业、地方政府土地出让收入等。从住房消费看，影响到装饰装修、家电、家具等。同时，房地产交易还影响到地方税收。
刘洪玉：当前我国房地产市场正处在从快速发展向稳定发展转变的调整过程中，也可以说是在从过去的近乎单边上涨的市场，向空间区域分化和各类型供给结构性涨跌互现的方向转变。其中主要的诱因，一是宏观经济进入新常态，二是绝大部分城市的房地产市场供求关系发生了根本性的变化，出现了较大规模的新建商品房库存和存量房屋空置。
房地产开发对经济的影响，包括创造就业机会、增加职工收入、贡献政府税收等直接效应，带动家具、建材、家电、建筑、家装、钢铁等相关产业发展的间接效应，还包括在直接和间接效应下获取收入或利润的人将其收入用于购买商品和服务的诱导效应。可以看出，如果房地产经济活动放缓，对宏观经济、地方政府、房地产及相关行业企业与职工，都会有负面影响。
支持改善性住房需求
主持人:“去库存”是2016年经济工作会议确定的未来五大任务之一，当前房地产市场究竟应该如何去库存？
朱中一：去库存作为现阶段房地产工作的重点，应该从以下几个方面来开展工作。，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，鼓励农业转移人口进城购房，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地。同时，推进已在城镇就业和的农业转移人口将农村的宅基地和其他住房流转起来，提高他们的支付能力，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
第二，要继续实施对首次购房、合理改善性购房的信贷和税收支持政策，进一步用足用好住房公积金。近，央行出台了针对非限购城市首套商品房降低首付比例的政策，就是进一步利用金融手段支持自住改善性需求的表现。同时，政府要逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内，为这部分群体进城购房提供政策支持。
第三，要推进房地产存量去化，管控好土地供应。土地政策应该不同城市分别对待，对于库存高企的城市应该以消化存量为主要方向，减少土地供应；对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地有效供给，促进供需平衡。同时，促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度，鼓励开发企业适当降低商品住房价格。
第四，推进供给侧改革，改进房地产调控。建立房地产市场库存和交易监测平台，更加注重地方政府调控责任，更加注重分类调控、分城施策，取消过时的限制性措施。还应在摸清底数的基础上，编制好住房发展规划，构建以需求为导向、以住房发展规划为总体指导的购租并举的住房供应模式。
第五，大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化专业化发展。
第六，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。同时，调整保障房实现方式，推进公租房货币化。公租房原则上以盘活存量为主，通过市场筹集房源，政府给予补贴。
柴强：进一步加大力度鼓励支持改善性购房需求，如针对改善性需求人群，卖后又买的，应该按房价差额征收营业税、契税。要倡导买后用于出租的性购房需求，培育和发展住房租赁市场，扶持住房租赁企业发展，完善住房租赁税收政策，使住房有合理的率。
目前要卖房再买房，购房者必须把原来的住房贷款还清，再购买下一套住房，这在实践中导致购房者不得不依赖高息的“赎楼贷款”或“过桥资金”。这不仅增加了交易费用，还增加了交易时间和交易风险。应该贯彻去年经济工作会议提出的“要取消过时的限制性措施”这一要求，进一步清理过时的限制性措施，允许抵押贷款随着房屋的转让而转让，这样能减轻改善型购房者不少负担。
刘洪玉：解决房地产去库存问题，一是要尽快把过去房地产市场调控过程中逐渐加码的税收、金融、市场规制等过时的限制性措施取消，比如消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异等，降低交易成本、降低商品房综合成本、提高供给效率。
二是要完善配套设施建设，提高商品房供给的有效性。
三是要落实户籍制度改革方案，将住房保障和住房支持政策覆盖到全体常住人口。
四是加大就业机会创造的力度，毕竟人们买房子的目的只是休养生息，没有工作、没有收入来源，光有住房是没有意义的。